Impôt sur la Fortune Immobilière – juin 2018

Propos liminaire : Cette note a uniquement vocation à décrire sommairement les règles applicables en matière d’impôt sur la fortune immobilière. Elle n’est pas exhaustive et ne saurait se substituer à une consultation.

A compter du 1er janvier 2018, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ci-après « ISF  ») est remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (« IFI  »), dont l’assiette est limitée aux biens immobiliers détenus directement ou indirectement par un contribuable.

Les règles générales applicables en matière d’IFI peuvent être résumées de la manière suivante.

I. Qui paie l’IFI ?

Les personnes physiques, ayant leur résidence fiscale en France et à l’étranger, sont susceptibles de payer l’IFI.

Un contribuable, résident fiscal de France , est assujetti à l’IFI si la valeur nette taxable de son patrimoine immobilier (tel que défini au II. ci-après), ainsi que celui de son foyer, excède le seuil de 1.300.000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Sous réserve des conventions fiscales internationales, l’ensemble des biens et droits immobiliers, situés en France ou hors de France, détenus directement ou indirectement, entre dans le champ d’application de l’IFI.

Remarque : les « nouveaux » résidents fiscaux de France peuvent bénéficier, sous conditions, d’un régime d’exonération au titre des biens et droits situés hors de France pendant une période de 5 ans (régime des impatriés).

A l’inverse, un contribuable, non résident fiscal de France , est assujetti à l’IFI, sous réserve des conventions fiscales internationales, à raison des seuls biens et droits immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement et tels que définis au II. ci-après.

II. Quels sont les biens imposables à l’IFI ?

L’assiette de l’IFI est réduite à certains biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement.

Toutefois, certains biens et droits immobiliers sont exclus de l’assiette de l’IFI dans certaines situations.

Principaux actifs dans le champ de l’IFI :

  Les biens et droits immobiliers situés en France, et le cas échéant hors de France, selon la situation du contribuable (cf. supra ).

  Les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France (par exemple, les trusts) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement en France.

  La valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetables et des bons et contrats de capitalisation, exprimés en unités de compte, à hauteur de leur valeur représentative des unités de comptes constitués des biens mentionnés ci-avant.

Remarque : Les biens grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (à l’instar de l’ISF). Toutefois, dans certaines situations, le nu-propriétaire est imposable à l’IFI pour la valeur de son droit de nu-propriétaire, telle que déterminée selon un barème légal dépendant de l’âge de l’usufruitier prévu à l’article 669 du Code général des impôts. Il en sera ainsi pour un usufruit légal d’origine successorale.

Principaux actifs exclus du champ de l’IFI :

  Les parts ou actions de « sociétés opérationnelles » (c’est-à-dire des sociétés ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale – y inclus la holding animatrice de groupe telle que définie à l’article 966 II du CGI), détenues directement ou indirectement, si le contribuable en détient moins de 10%.

  Les biens immobiliers détenus indirectement par le contribuable et affectés à l’exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (y inclus la holding animatrice de groupe telle que définie à l’article 966 II du CGI) de la société qui les détient ou d’une société du groupe.

  Les biens immobiliers détenus par des organismes de placements collectifs, dont l’actif est composé de moins de 20% d’actifs imposables à l’IFI, et dont le redevable détient moins de 10% des parts.

  Certains biens pour lesquels le redevable, de bonne foi, démontre qu’il n’est pas en mesure de disposer des informations nécessaires pour l’estimation de la fraction de la valeur des titres imposables qu’il détient dans des sociétés dont il n’a pas le contrôle (« clause de bonne foi »).

 

III. Quelle est l’assiette de l’IFI ?

Règles d’évaluation des biens imposables

L’IFI est assis sur la valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.

Les règles de valorisation des actifs taxables sont identiques à celles applicables en matière d’ISF. Un abattement de 30% sur la valeur de marché de la résidence principale est également applicable.

Toutefois, s’agissant de la valorisation des parts ou actions d’une société, il existe des mécanismes anti-abus limitant la déduction de certaines dettes contractées par ladite société, directement ou indirectement :

  Dettes contractées pour l’acquisition d’un immeuble imposable à l’IFI, auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, sous réserve que la société soit contrôlée par ces derniers, et sauf à ce que le contribuable puisse démontrer que la dette n’a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal.

  Dettes contractées auprès du redevable, d’un membre de son foyer fiscal, ou auprès d’une société contrôlée par ces derniers et/ou par un membre du groupe familial, pour l’acquisition d’un immeuble imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel immeuble, à proportion de la participation que détient cette personne, seule ou conjointement, dans la société, sauf à ce que le contribuable puisse démontrer que la dette n’a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal.

  Dettes contractées auprès d’un membre du groupe familial du contribuable, pour l’acquisition d’un immeuble imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel immeuble, à proportion de la participation que détient cette personne, seule ou conjointement, dans la société, sauf à ce que le contribuable puisse justifier du caractère normal du prêt (notamment s’agissant de l’effectivité du remboursement des échéances).

Une déductibilité des dettes limitée dans certaines situations

La loi énumère limitativement la nature des dettes pouvant être déduites. Il s’agit des dettes souscrites pour :

  Des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ; y compris celles liées à l’acquisition des parts ou actions de sociétés immobilières ;

  Des dépenses de réparation et d’entretien ;

  Des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement et ;

  Des impositions dues sur ces propriétés (la taxe d’habitation n’est ainsi pas déductible).

Les dettes et emprunts doivent faire l’objet d’une attention particulière. Chaque situation doit être revue attentivement afin de déterminer si, et dans quelle mesure, une dette/un emprunt est déductible et peut être pris en compte en matière d’IFI.

Seuls sont déductibles les dettes/emprunts contractés par un contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition et qui sont afférents à des biens imposables à l’IFI.

Certains emprunts contractés par le contribuable ne sont plus déductibles, ou sont déductibles, totalement ou partiellement, sous réserve du respect de certaines conditions. Notamment, les emprunts contractés par le contribuable auprès d’un membre de son foyer fiscal (époux, partenaire de pacs, concubin notoire et enfants mineurs) ne sont pas déductibles. Ceux contractés auprès d’un membre du groupe familial du contribuable (ascendants, descendants autre que les enfants mineurs, frères et soeurs) ainsi que ceux contractés auprès d’une société que le contribuable contrôle au sens de l’article 150-0 B ter du Code général des impôts, ne sont pas déductibles sauf à ce que le contribuable puisse justifier du caractère normal du prêt (notamment s’agissant de l’effectivité du remboursement des échéances).

Par ailleurs, les emprunts remboursables à terme (emprunts in fine ) ne sont plus intégralement déductibles.

Le contribuable doit déterminer une annuité théorique de remboursement, correspondant au montant total du prêt divisé par le nombre d’années de l’emprunt. Le montant du capital restant dû – admis en déduction au 1er janvier de l’année d’imposition – diminue ainsi chaque année du montant de l’annuité théorique, jusqu’au terme de l’emprunt.

Enfin, lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50% de cet excédent.

 

IV. Quel est le mode de calcul de l’IFI ?

L’IFI est calculé d’après un barème progressif identique à celui de l’IFI et peut être limité grâce au mécanisme du plafonnement

Un barème progressif identique à celui de l’ISF

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux

N’excédant pas 800 000 € : 0%
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € : 0,50%
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € : 0,70%
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € : 1%
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € : 1,25%
Supérieure à 10 000 000 € : 1,50%

Plafonnement de l’IFI

Afin de limiter la pression fiscale des contribuables à 75% de leurs revenus, le mécanisme du plafonnement continue de s’appliquer en matière d’IFI.

 

V. Quelles sont les modalités de déclaration de l’IFI ?

Le contribuable redevable de l’IFI doit déposer une déclaration spécifique (formulaire n°2042-IFI) devant être annexée :

  À sa déclaration d’impôt sur le revenu 2017 (formulaire n°2042) ; ou

  À une déclaration spécifique (formulaire n°2042-IFI-COV) en l’absence de revenus imposables en France et/ou ne devant pas être reportés dans une déclaration d’impôt sur le revenu.

Dans tous les cas, le contribuable doit faire figurer le détail et l’estimation des biens composant son patrimoine, ainsi que, le cas échéant, les dettes déductibles [1] .

 

VI. Quelles sont les modalités de paiement de l’IFI ?

Le paiement de l’IFI est aligné sur le paiement de l’impôt sur le revenu. En d’autres termes, le paiement de l’IFI intervient par voie de rôle et non plus spontanément comme pour l’ISF.

En pratique, un contribuable redevable de l’IFI recevra durant le second semestre de l’année un avis d’imposition (incluant a priori  l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, le cas échéant, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et l’IFI).

 

Benoît Philippart
Avocat Associé
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Nicolas Cys
Avocat Associé
nicolas.cys@latourinternational.com
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1 Les seules indications des valeurs brutes et nettes du patrimoine lorsque la valeur nette imposable n’excédait pas 2,57 M€ ne sont plus suffisantes.